本报记者 李凯旋 北京报道
在房地产开启此轮周期之后，房产交易正式迎来了全面“降低”的时刻，即购房门槛降低、首付比例降低、房贷利率降低和交易税费降低。11月13日，财政部等三部门发文表示，降低房产交易的多项税费。其中，符合条件的住房契税可从此前的最高3%下降至最低1%；2年以上的非普通住宅也可免征增值税。同时，预征房企的土地增值税税率下限下降0.5个百分点。
业内认为，新政有助于降低购房者的置业成本，对改善性住房需求的支持力度更大。58安居客研究院院长张波表示，叠加此前个人所得税减免的相关规定，在税费新政落地之后，换房的税费大大降低，甚至除了二手房交易的经纪人佣金，大量住房都可以实现交易税费不断接近“零成本”。
税费新政之后，房地产交易的各环节成本几乎全面迎来了近年来新低。
降低契税与增值税，释放购买力
11月8日，财政部明确释放了将推出房地产健康发展税收政策的相关信号。从时间表上来看，此次政策落地的速度比行业预想中的要快。11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布了关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告，文件涉及个人住房交易契税以及取消普通住宅和非普通住宅标准后，相关土地增值税、增值税政策方面的调整。
《华夏时报》记者注意到，在住房交易契税政策方面，文件指出，对个人购买家庭唯一住房，（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）面积为140平米及以下的，减按1%的税率征收契税，面积为140平米以上的减按1.5%的税率征收契税。
对比来看，现行享受1%税率优惠的面积标准从此前的90平米大幅提升至140平米。值得一提的是，该项税率优惠在特定面积之内不再区分首套房和二套房，个人家庭购买第二套住房面积为140平米及以下的，同样减按1%的税率征收契税。而第二套住房面积在140平米以上的，则减按2%的税率征收契税，且北京、上海、广州和深圳4大一线城市可与其他地区一致，统一适用第二套住房契税优惠政策。
新政落地之后，购房者在购买第二套住房时最能有契税优惠的体感。举例来看，此前，一线城市二套住宅的契税为3%，目前则最低为1%。“对于一二线城市来说，首套房和改善性住房的大量需求都是集中在140平米以下，契税的大幅优惠可以节省购房者的支出。同时，契税不同于房贷，需要在购房时一次性缴纳，减少契税支出购房者当下的感受更为直接和明显。”张波对《华夏时报》记者表示。
增值税也迎来调整。文件指出，根据有关规定，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。
在增值税调整方面，北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。此外，已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。
“新政之前，普通住宅满2年免征增值税，非普通住宅满2年则按差额5%征收。新政之后。2年以上非普通住宅也免征，这将更有利于改善性购房人群入市。”张波分析认为。中指研究院政策研究总监陈文静向《华夏时报》记者举例说明了新政释放的优惠力度有多大，在新政前，北京一套现价为500万元、原值为200万元的满两年非普通住宅，购买时需要缴纳增值税14.3万元。新政之后，这笔费用可以全部节省。
调整土地增值税，缓解房企压力
除了降低购房者的购房成本之外，此次相关部门还对土地增值税进行了调整，进一步降低房企的开发压力。
11月13日，有关负责人表示，与我国房地产开发模式相适应，土地增值税实行预征制度，税务总局曾于2010年发文明确了各地区预征率下限。其中，东部地区为2%，中部和东北部地区为1.5%，西部地区为1%。在调整之后，各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。
“上述举措将有助于降低房企预征预缴的土地增值税，帮助房企降低开发成本，缓解资金压力。开发改善型项目更多的房企，其土地增值税减免空间更大。土地增值税政策的放松，将推动房企更多地投入到改善型项目的开发中，建设更多‘好房子’以满足居民对于高品质居住的需求。”中指研究院企业研究总监刘水对《华夏时报》记者表示。
值得一提的是，在刘水看来，土地增值税政策的调整具有普适性，不区分央国企和民企。中指研究院监测到的数据显示，今年前10月，拿地TOP100的企业依旧以央国企和地方国企为主，占比在八成以上。而降低土地增值税有助于带动民营房企的投资热度，帮助民营房企修复自身经营情况。
梳理来看，政策对于房企的支持是全方位的。除了降低土地增值税之外，一直在进行的融资“白名单”也在不断扩容。日前，自然资源部也发布相关文件，为各地启动开展回收存量闲置土地提供政策指导和工作依据，在帮助房企缓解资金压力的同时，剑指改善土地供求关系，促进房地产市场回稳。
一降再降，楼市迎来强托举
今年9月底，政治局会议对房地产进行了新定调，要促进房地产市场止跌回稳。此后，房地产各类政策的落地开始提速。
复盘来看，在此轮房地产周期中，政策呈现“一应俱全”和“循序渐进”的态势。叠加此次出台的降税政策，对房地产已经完成了从市场端到供应端、从金融端到财政端、从个人到企业的全面托举。
目前，房地产行业和交易中的多项环节已经迎来了近年来的新低。限购方面，除了北京、上海、深圳以及海南部分区域之外，多数城市已经全面取消限购，打开了购房通道。开闸放水，调降堤坝，各地的首付比例也迎来新低，首付比例最低可至15%。
随后，降低房贷利率政策同步跟上。值得关注的是，一直以来呼声很高的降低存量房贷利率也终于迎来下调。“救市”的另一边是“救企”，正如上文所述，不断拉长的“白名单”和回收闲置存量土地也正在慢慢减轻房企肩膀上的重量。
中指研究院方面认为，房地产新政对于购房者和房企均将产生实质性利好，有助于降低购房者置业成本，缓解房企资金压力，进一步稳定市场信心。10月份，房地产已经出现了“阶段性回稳”，财税政策接连落地有望进一步强化市场的修复节奏。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
